Podatek od sprzedaży nieruchomości w Niemczech – kto musi zapłacić?

To, czy zapłacimy podatek w przypadku sprzedaży mieszkania pozostającego majątkiem prywatnym, zależy w dużej mierze od tego, jak dawno zostało zakupione i w jakim celu było wykorzystywane. W poniższym wpisie wyjaśniamy, kogo dotyczyć będzie podatek i jak go uniknąć – zapraszamy.

Podatek spekulacyjny w Niemczech – kto zapłaci?

Każdy, kto sprzedaje dom jako prywatny właściciel w ciągu dziesięciu lat od jego zakupu i osiąga z tego tytułu zysk, jest zobowiązany zapłacić podatek spekulacyjny.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy właściciel lub jego dzieci, które pozostają na jego utrzymaniu, mieszkali w domu w ciągu ostatnich trzech lat. W tym przypadku zastosowanie ma zwolnienie podatkowe. Tak więc każda nieruchomość, która wykorzystywana jest przez właściciela, jest wolna od podatku w przypadku sprzedaży.

Ile wynosi podatek od sprzedaży mieszkania w Niemczech?

Wysokość podatku spekulacyjnego zależy od kwoty zysku kapitałowego, innych dochodów i stawki podatku dochodowego. Najprościej obliczyć ją poprzez określenie zysku netto (cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu z uwzględnieniem kosztów sprzedaży) ze sprzedaży nieruchomości, a następnie pomnożenie jej przez indywidualną stawkę podatku dochodowego.

Należy również podkreślić, że podatek od spekulacji zostanie także naliczony w przypadku sprzedaży nieruchomości członkom rodziny. W takiej sytuacji również obowiązuje okres spekulacji i nie są przewidziane żadne przywileje – transakcja taktowana jest dokładnie tak samo, jak każda inna sprzedaż prywatna.

Jak uniknąć podatku od spekulacji?

Najłatwiejszym sposobem uniknięcia podatku jest sprzedaż wynajmowanej nieruchomości po upływie 10-letniego okresu spekulacyjnego. W ten sposób sprzedaż nieruchomości nie zostanie uznana jako działanie zarobkowe i transakcja będzie zwolniona z dodatkowych opłat.

Podatek nie dotyczy także nieruchomości wykorzystywanej wyłącznie przez właściciela między datą zakupu a datą sprzedaży. Jeżeli zakupisz dom i będziesz w nim mieszkał przez cały czas, to możesz sprzedać go po 5, 7 czy 8 latach bez obaw o naliczenie podatku od zysków kapitałowych.

Jeżeli zdecydujemy się na sprzedaż wynajmowanej wcześniej nieruchomości w ciągu pierwszych 10 lat, muszą zostać spełnione pewne wymagania prawne, aby uniknąć podatku od spekulacji. Jeśli nieruchomość używana była wyłącznie do własnych celów mieszkaniowych w roku sprzedaży i dwóch poprzednich latach a wcześniej wynajmowana – to nie zostanie zastosowany podatek.

Istnieje również kwota wyłączenie z opodatkowania dotycząca prywatnych transakcji sprzedaży wynosząca 600 EUR rocznie. Jest to jednak za mała suma, aby miała wpływ przy sprzedaży mieszkania.

Niemcy – podatek od sprzedaży mieszkania odziedziczonego

Szczególnym przypadkiem jest uzyskanie mieszkania w wyniku darowizny lub spadku. Prawo nie traktuje przekazania nieruchomości jako transakcji handlowej, dlatego w takiej sytuacji obowiązują trochę inne przepisy.

Po pierwsze podatek może zostać naliczony od samego spadku lub darowizny – zależy to od relacji łączącej spadkodawcę lub darczyńcę z obdarowanym. Ten temat opisaliśmy już w innym wpisie – Podatek od darowizny w Niemczech – najważniejsze informacje. Co jednak w przypadku, gdy zdecydujemy się sprzedać odziedziczone mieszkanie?

Co ważne, w momencie nabycia mieszkania na własność w ramach spadku nie rozpoczyna się nowy okres spekulacyjny. Tak więc, jeśli otrzymamy w spadku mieszkanie, które poprzedni właściciel zakupił 20 lat temu, możemy sprzedać je bez konieczności płacenia podatku. Jeśli zostało ono jednak zakupione przed trzema laty, to jeszcze przez kolejne 7 lat objęte będzie dodatkowymi opłatami w momencie sprzedaży (chyba że spełnione zostały wymienione wcześniej wyjątki).

Sprzedaży mieszkań, pochodzących z majątku prywatnego, może w niektórych wypadkach dotyczyć także podatek handlowy. Normalnie płacony jest on przez podmioty zajmujących się działalnością przemysłową i handlową – czyli przez wszystkich przedsiębiorców na terenie Niemiec w formie zaliczek kwartalnych.

Podatek Handlowy w Niemczech – kiedy trzeba będzie zapłacić od nieruchomości?

Mieszkanie może zostać uznane za aktywa biznesowe i klasyfikować się do podatku od sprzedaży nieruchomości w Niemczech w przypadku gdy:

• nieruchomość jest częścią działalności komercyjnej, rolniczej lub leśnej,
• nieruchomość jest wykorzystywana w ramach działalności handlowej lub rolniczo-leśnej. Na przykład służyłby jako grunt orny lub miejsce do przechowywania,
• sprzedający jest agentem nieruchomości komercyjnych – w ciągu pięciu lat sprzedano więcej niż trzy nieruchomości lub obszary; jest to jednak limit umowny i ostatecznie urząd skarbowy decyduje, czy obciążyć Cię podatkiem.

Chcesz dowiedzieć się więcej o podatkach obowiązujących za naszą zachodnią granicą? Potrzebujesz pomocy w rozliczeniu z Finanzamt? Zgłoś się do naszego biura rachunkowego – pomożemy Ci załatwić wszelkie formalności i uzyskać wysoki zwrot podatku z Niemiec. Zapraszamy – Holandia.org.